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Imposition des loyers d'une location nue au barème progressif et aux prélèvements sociaux. Rendement net après impôt, et durée de recomposition du capital.
Pourquoi le barème et non la flat tax. Le prélèvement forfaitaire unique ne couvre que les revenus de capitaux mobiliers et les plus-values de cession de valeurs mobilières. Les revenus fonciers en sont exclus par construction : ils relèvent du barème progressif, sans option possible.
Pourquoi 17,2 % et non 18,6 %. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté la CSG sur les revenus du capital de 9,2 à 10,6 %, soit 18,6 % de prélèvements sociaux. Les revenus fonciers et les plus-values immobilières sont expressément maintenus au taux de 9,2 %, soit 17,2 % au total.
Ce que ce calcul ne mesure pas. Le rendement d'un bien locatif financé à crédit ne se lit pas dans son revenu net : il se lit dans le capital que le locataire rembourse et dans la plus-value à la revente. Un rendement net faible ne dit rien de la rentabilité de l'opération. Ce calcul mesure une imposition, pas une performance.
Ce qui n'est pas pris en compte. Déficit foncier, régime micro-foncier, location meublée et amortissement, contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, déductibilité partielle de la CSG, quotient familial et effet du barème sur les tranches inférieures. La tranche marginale saisie est appliquée à l'intégralité de l'assiette.